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Kann man eine Wohnung verkaufen, die noch nicht abbezahlt ist?
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Kann man eine Wohnung verkaufen, die noch nicht abbezahlt ist?

Beim Erwerb von Immobilien wie einer Wohnung nutzen die meisten Käufer einen langfristigen Kredit, mit dem sie den Kaufpreis des Objekts ganz oder zu großen Teilen finanzieren. Die Laufzeiten solcher Immobiliendarlehen betragen oft 20 Jahre und mehr. In dieser Zeit kann viel passieren.

Durch persönliche oder wirtschaftliche Veränderungen entsteht zwischenzeitlich häufiger der Wunsch nach einem Wohnungsverkauf oder auch die Notwendigkeit, die Wohnung zu verkaufen, obwohl sie noch nicht abbezahlt wurde.

Finanzierte Wohnung verkaufen: Ist das überhaupt möglich? Dazu werden wir als Immobilienmakler in Hannover immer wieder gefragt. Wie geht das: Wohnung verkaufen, aber Kredit noch nicht abbezahlt? Hier finden Sie dazu ein paar Wohnungsverkauf Tipps.

Noch nicht abbezahlte Wohnung verkaufen

Wenn Sie bei einem Wohnungsverkauf eine Checkliste machen, was alles zu erledigen ist, sollte bei einem Objekt mit laufender Finanzierung ein Gespräch mit der Bank ganz oben auf Ihrer Liste stehen. Sprechen Sie möglichst frühzeitig mit Ihrer kreditgebenden Bank.

Die Banker können den Verkauf der Wohnung zwar nicht verhindern und wollen das auch gar nicht, sie können Ihnen aber den Immobilienverkauf deutlich erschweren, wenn bestimmte Punkte nicht geklärt sind:

  • Die meisten Immobilienfinanzierungen sind mit langen Zinsbindungen ausgestattet. Zahlen Sie einen solchen Kredit vorzeitig mit dem Verkaufserlös ab, entstehen den Banken einige Verluste durch die entgangenen Zinszahlungen in der Zukunft.
  • Außerdem besitzen die Kreditinstitute als Sicherheit für die Finanzierung ein Grundpfandrecht in Form einer Grundschuld an einer finanzierten Eigentumswohnung. Diese geben sie erst dann frei, wenn der Kredit zurückgezahlt oder anderweitig erledigt wurde – zum Beispiel, wenn Wohnungskäufer mit Zustimmung der Bank eine laufende Finanzierung übernehmen.

Die Bank hat im Fall eines Immobilienverkaufs bei laufender Finanzierung immer zwei Interessen:

  • Vollständige Rückzahlung des Immobiliendarlehens
  • Entschädigung für ihren Zinsverlust

Diesen Verlust müssen Sie in aller Regel Ihrer Bank in Form der sogenannten Vorgefälligkeitsentschädigung erstatten.

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Wohnung verkaufen, Kredit noch nicht abbezahlt: Was Banken jetzt verlangen

Eine Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich für jeden Immobilienkredit berechnen. Dafür gibt es zwei Ansätze.

Aus der Differenz ergibt sich dann die Vorfälligkeitsentschädigung.

 

 

 

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Die Aktiv-Passiv-Methode

Hier berechnen Banken einerseits die Rendite, die sie bei einem normalen Finanzierungsverlauf erzielt hätten und ermitteln andererseits die Rendite, wenn sie die restliche Finanzierungssumme in vergleichbare Hypothekenpfandbriefe anlegen würden.

 

Die Aktiv-Aktiv-Methode

Bei dieser Methode stellen die Banken die Rendite einer neuen Kreditvergabe an einen anderen Immobilienverkäufer dem Verlust aus Ihrer vorzeitigen Darlehensrückzahlung gegenüber.

In der Wahl der Methode sind die Kreditinstitute frei. Überwiegend nutzen Sie für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung die Aktiv-Passiv-Methode.

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Kosten beim Wohnungsverkauf

Die Vorfälligkeitsentschädigung macht einen großen Teil der Kosten beim Wohnungsverkauf aus. Ansonsten fallen noch kleinere Ausgaben

  • für notwendige Unterlagen wie den Energieausweis durch einen Gutachter,
  • für die Vermarktung mit Verkaufsanzeigen oder Online-Exposés oder alternativ
  • für den umfangreichen Service eines Maklers nach einem erfolgreichen Verkauf an

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung, die nach weniger als zehn Jahren wieder verkauft werden soll, kommt eine Spekulationssteuer auf den Wertzuwachs beziehungsweise den Gewinn hinzu.

Die Vorfälligkeitsentschädigung macht dabei meist den größten Posten aus. Nicht selten erreicht Sie eine hohe vierstellige Summe oder noch mehr.

  • Die Höhe der Restschuld und
  • die Höhe der Darlehenslaufzeit beziehungsweise der Zinsbindung

haben dabei den größten Einfluss auf die geforderte Vorfälligkeitsentschädigung. Ebenso wichtig: die vereinbarten Konditionen und das allgemeine Zinsniveau zum Zeitpunkt der Darlehensablösung.

Pauschal gilt: Je höher die Restschuld ausfällt und je länger die Darlehenslaufzeit beziehungsweise die Zinsbindungsfrist noch läuft, desto mehr Vorfälligkeitsentschädigung werden Banken von Ihnen verlangen

Beispiel: Sie haben 2015 eine Finanzierung von 200.000 Euro mit einer Zinsbindung bis 2025 für eine Eigentumswohnung aufgenommen. Der Sollzinssatz liegt bei 1,5 Prozent. Mit den laufenden Raten und einigen Sonderzahlungen hatten Sie die Restschuld Anfang 2021 bereits auf 75 Prozent – 150.000 Euro – gesenkt.

Wenn Sie diese Wohnung nun verkaufen und das Darlehen ablösen wollen, müssen Sie mit einer Vorfälligkeitsentschädigung von knapp über 10.000 Euro rechnen.

Nun ändert sich zwar nichts an der Laufzeit, für die Sie die Bank entschädigen müssen, aber durch die wesentlich kleinere Restschuld sinkt die Vorfälligkeitsentschädigung auf nur noch wenig über 2000 Euro.

Weitere Kostenpunkte wie die Bearbeitungsgebühr der Bank zu Ihren Lasten oder Risiko- und Verwaltungskostenersparnis zu Ihren Gunsten sind hier bereits berücksichtigt. Diese Posten fallen in Ihrer Höhe aber ohnehin nur marginal ins Gewicht.

Das gleiche Beispiel mit einer kleineren Restschuld: Die Zinsbindung läuft wieder seit 2015 und noch bis 2025. Ihre gesamte Finanzierung über 200.000 Euro ist aber schon viel älter und so beträgt Ihre Restschuld aktuell nur noch 20 Prozent beziehungsweise 40.000 Euro.

 

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Wohnung verkaufen, Kredit noch nicht abbezahlt – Geld sparen

Unter Umständen ist es möglich, dass Sie Ihre alte Wohnungsfinanzierung auf ein anderes Objekt übertragen, wenn Sie gleichzeitig eine neue Immobilie kaufen. Dafür sollte Ihre neue Immobilie mindestens den gleichen Wert besitzen. Die Bank tauscht dann vereinfacht gesagt nur die Sicherheit für den Baukredit aus, der dann wie gewohnt weiterläuft, während Sie ein neues Zuhause beziehen.

Das lohnt sich aber oft nicht, wenn das aktuelle Zinsniveau für eine neue Finanzierung deutlich günstiger ausfällt als beim alten Kredit. Der mittel- und langfristige Zinsvorteil ist dann schnell größer als die Vorfälligkeitsentschädigung.

Als Immobilienmakler in Hannover haben wir es auch schon erlebt, dass Immobilienkäufer an einer Übernahme alter Finanzierungen interessiert sind. Das kommt besonders bei Darlehen mit sehr günstigen Zinskonditionen vor. Ist Ihre Bank mit dem Vorschlag und der Bonität des Käufers einverstanden, überträgt sie diesem dann die Finanzierung und Sie sparen sich die Vorfälligkeitsentschädigung.

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Wohnungsverkauf was beachten und mehr – Ihre Immobilienmakler in Hannover sind immer für Sie da und verkaufen Ihre Wohnung schnell zum Höchstpreis

Müssen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, schmälert das natürlich den Verkaufserlös für Ihre Wohnung. Aber nicht nur in diesem Fall wünschen sich Verkäufer immer den besten Preis für Ihr Objekt.

Damit Sie diesen erzielen, sind wir von WOHNLÖWE als Immobilienmakler – mit

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