Eigentümern von Häusern, Wohnungen und anderen Objekten steht es frei, ihre Immobilie jederzeit zu verkaufen. Sie erzielen dann hoffentlich einen guten Verkaufspreis, denn von dieser Summe sind nun noch einige Kosten wie die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf zu bestreiten. Welche Kosten beim Hausverkauf oder einem anderen Immobilienverkauf jetzt auf sie zukommen, hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Schon im Vorfeld müssen Sie regelmäßig mit diesen Ausgaben rechnen:
Eine professionelle Bewertung durch einen Gutachter oder andere Immobilienexperten ist immer ratsam, damit Sie einen marktgerechten Angebotspreis für Ihre Immobilie finden können. Zu hohe Preisforderungen verzögern den Verkauf und mit einem zu niedrigen Preisansatz verschenken Sie viel bares Geld. Daneben ist der Energieausweis seit einigen Jahren zwingend für die große Mehrheit der Verkäufe oder Vermietungen vorgeschrieben. Haben Sie noch keinen Energieausweis für Ihr Objekt, müssen Sie die Ausstellung genauso veranlassen wie Verkaufsanzeigen für die Immobilie in Zeitungen oder auf Immobilienportalen im Internet.
Das alles kostet und die Rechnungen erreichen zusammen schnell den vierstelligen Euro-Bereich. Diese Kosten können Sie sich unter Umständen sparen, wenn Sie einen Hausverkauf mit oder ohne Makler abwägen. Mit Ausnahme des Energieausweises gehören alle anderen Leistungen – Bewertung sowie Vermarktung und einiges mehr – zum Service guter Immobilienmakler. Warum Immobilienmakler? Sie haben hier jederzeit einen Ansprechpartner und profitieren von langjähriger Expertise und starkem Service. Nach einem erfolgreichen Immobilienverkauf entstehen dafür lediglich Kosten in Höhe der halben Maklerprovision – den anderen Teil trägt der Käufer.
Allerdings müssen Sie individuell mit weiteren Kosten rechnen:
Diese entstehen Ihnen unter Umständen, wenn Sie
Dann werden
fällig. Zu Hausverkauf und Vorfälligkeitsentschädigung informieren Sie die WOHNLÖWE Immobilienmakler aus Hannover hier gleich näher.
Dabei vereinbaren Sie mit Ihrer Bank in der Regel eine Zinsbindung über fünf oder zehn Jahre und länger.
Für hohe Baukosten und Immobilienpreise nehmen viele eine Immobilienfinanzierung auf. So sichern Sie sich das aktuelle Zinsniveau über mehrere Jahre und erhalten eine sichere Kalkulationsgrundlage für Ihre regelmäßigen Ausgaben.
Nach Abschluss des Darlehensvertrags kann Ihr Kreditinstitut genauso verlässlich kalkulieren – allerdings auf der Ertragsseite mit den Zinseinnahmen in den folgenden Jahren. Diese Rechnung geht für die Institute nicht mehr auf, wenn Sie den Kredit vorzeitig ablösen. In der Ertragsrechnung fehlen dann zukünftige Zinserträge. Als Ausgleich verlangen die Baufinanzierer deswegen vom Kreditnehmer bei Wohnungs- oder Hausverkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Kreditinstitute nutzen zwei Wege, um die Vorfälligkeitsentschädigung zu ermitteln:
In einem ersten Schritt berechnen sie bei beiden Methoden, welche Zinsen sie erzielen, wenn das Darlehen von Ihnen bis zum Ende der Zinsbindungsfrist normal zurückgezahlt wird.
Diese Summe stellen die Institute nun den Einnahmen gegenüber, die beim Kauf von Hypothekenpfandbriefen in Höhe der Darlehensschuld und mit gleicher Restlaufzeit durch Zinseinnahmen zu erzielen wäre (Aktiv-Passiv-Methode). Oder Sie ziehen Zinseinkünfte aus einem neuen Baukredit an andere Darlehensnehmer heran(Aktiv-Aktiv-Methode).
Überwiegend bedienen sich die Kredithäuser hier der Aktiv-Passiv-Methode. In jedem Fall ergibt die Differenz zwischen dem durch Ihre vorzeitige Rückzahlung entstandenem Zinsschaden und den alternativen Einnahmen die Summe der Vorfälligkeitsentschädigung oder Vorfälligkeitszinsen.
Die Entschädigung erhöht sich noch durch eine kleine Gebühr und wird genauso auf der anderen Seite um einen laufzeitabhängigen Risikoabschlag gemindert.
Bei den mitunter hohen oder sehr hohen Summen aus den Zinsdifferenzen fallen diese beiden Posten bei der Vorfälligkeitsentschädigung am Ende aber kaum ins Gewicht.
Die Höhe der Vorfälligkeitszinsen bewegt sich meist im höheren vierstelligen Euro-Bereich, kann aber leicht auf über 10.000 Euro und mehr anwachsen.
Zwei Faktoren geben immer eine grobe Orientierung, welcher Betrag Sie hier erwartet:
• der noch offene Kreditbetrag beziehungsweise Ihre Restschuld und
• die verbleibende Laufzeit des Darlehens oder der Zinsbindung
Als Faustregel lässt sich feststellen: Je höher die Restschuld und/oder die Restlaufzeit, desto höher fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus.
Sehen Sie hier zwei vereinfachte Rechnungen zur Vorfälligkeitsentschädigung Hausverkauf als Veranschaulichung:
| Beispiel 1 | Beispiel 2 | |
|---|---|---|
| Datum der vorzeitigen Ablösung | 15. März 2021 | 15. März 2021 |
| Restschuld zu diesem Termin | 180.000 Euro | 100.000 Euro |
| Darlehensauszahlung oder letzte Zinsbindung | 01. Januar 2018 | 01. Januar 2018 |
| gebundener Sollzins p.a | 2,5% | 2,5% |
| Ablauf der Zinsbindung | 31. Dezember 2027 | 31. Dezember 2027 |
| Laufzeit der Zinsbindung | 10 Jahre | 10 Jahre |
| monatliche Darlehensrate | 800 Euro | 800 Euro |
| Schaden aus entgangenen Zinsen für das Kreditinstitut | 29.967 Euro | 13.859 Euro |
| Von Ihnen zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung | 27.188 Euro | 12.265 Euro |
Beide Beispiele gehen von einer relativ langen Restlaufzeit der Zinsbindung aus. Dieser Umstand erhöht die Vorfälligkeitsentschädigung immer deutlich und treibt ihre Summe sogar noch mehr an als die verbleibende Restschuld.
Eine Darlehensablösung bei nur noch geringer Restlaufzeit kommt Sie deutlich günstiger. In der Praxis sind Verkäufer allerdings nicht immer vollständig frei bei der Wahl des Zeitpunkts eines Hausverkaufs.
Bau oder Kauf einer Immobilie zählen für die meisten Menschen oder Familien zu den größten und weitreichendsten Entscheidungen ihres Lebens. Eine maßgeschneiderte Baufinanzierung begleitet sie bis zur vollständigen Abzahlung anschließend über 20 Jahre. In derart langen Zeiträumen kann viel passieren. Manches davon macht den Verkauf der Immobilie erforderlich.
Einige tauschen ihr Haus freiwillig gegen ein größeres oder neueres Objekt ein. Oftmals gibt es jedoch zwingende persönliche oder wirtschaftliche Gründe für den Hausverkauf wie eine Scheidung oder den Arbeitsplatzverlust.
Wie reagieren nun die Kreditinstitute? Können Sie jetzt für die Vorfälligkeitsentschädigung bei zwingendem Hausverkauf mit Kulanz rechnen?
Leider nein – die Bankhäuser machen hier keinen Unterschied bei den Hintergründen oder Motiven für Hausverkauf und vorzeitige Darlehensablösung. Eventuell profitieren Sie aber von anderen Möglichkeiten, die die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf vermeiden.
In den letzten Jahren – und voraussichtlich in der näheren Zukunft – lag beziehungsweise liegt hier nicht einmal ein hohes Zinsrisiko.
Wenn Sie auch nur ahnen, dass zum Zeitpunkt einer neuen Zinsfestschreibung in der nächsten Zeit Gründe für einen Hausverkauf auftreten könnten, verzichten Sie besser auf die Zinsbindung und vereinbaren Sie variable Zinsen.
Bei Immobilienfinanzierungen mit variablem Zins haben Sie immer eine Kündigungsfrist von nur drei Monaten. Diese sollten Sie gut überbrücken können und vermeiden dann in jedem Fall beim Hausverkauf die Vorfälligkeitsentschädigung.
Bauzinsen bewegen sich seit Längerem auf einem anhaltend niedrigen Niveau, das sich erwartungsgemäß noch einige Zeit fortsetzen wird.
Im kurz- bis mittelfristigen Bereich verursachen selbst kleinere Zinsbewegungen nach oben dann nicht solche Mehrkosten wie die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.
Haus verkaufen Tipps weisen außerdem regelmäßig noch auf eine zweite Möglichkeit hin, um eventuell die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf zu umgehen:
Besonders als vor einigen Jahren die Bauzinsen zu bröckeln begannen, haben viele Bauherren oder Immobilienkäufer überdurchschnittlich lange Zinsbindungen von 15 oder sogar 20 Jahren vereinbart.
Hierzu sieht das Gesetz vor, dass Darlehensnehmern nach mehr als zehn Jahren Laufzeit eine Kündigungsmöglichkeit ohne Entschädigungszahlungen zustehen muss. Dann gilt eine sechsmonatige Kündigungsfrist, die das Darlehen ordentlich beendet. Somit ist die vorzeitige Ablösung ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
Und zuletzt:
Kündigt Ihnen das Kreditinstitut den Immobilienkredit vorzeitig oder einigen Sie sich einvernehmlich auf eine Kreditkündigung und Darlehensablösung, darf Ihnen niemals eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet werden.
