Der Verkauf einer Immobilie ist mit vielen Entscheidungen verbunden. Eine davon ist die Entscheidung für oder gegen einen Makler. Hierbei handelt es sich um keine leichte Entscheidung, denn es handelt sich hierbei zum einen für gewöhnlich um eine dauerhafte und sehr persönliche Beziehung. Schließlich geht es um den Verkauf einer Immobilie, welcher in der Regel mit vielen Emotionen behaftet ist.
Zum anderen geht es um eine hohe Geldsumme. Deshalb ist es für Immobilienverkäufer von besonderer Wichtigkeit, dass sie sich mit dem Thema Maklervertrag gut auskennen, bevor sie einen solchen abschließen.
Immobilien verkaufen oder behalten? - die Antwort eines professionellen Maklers
Im Folgenden werden wir Ihnen daher die grundlegenden Informationen über einen Maklervertrag näherbringen. So haben Sie bereits einen ersten Eindruck von den Rahmenbedingungen eines Maklervertrages und wissen, worauf Sie sich einlassen, wenn Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen.
Die beiden wichtigsten Faktoren beim Verkauf einer Immobilie sind zum einen der bestmöglich zu erzielende Preis sowie die Zeit, die für den Verkauf benötigt wird. Im Rahmen dieser beiden Punkte drehen sich die meisten Fragen dann um die Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes der Immobilie, die Aufstellung eines optimalen Angebotspreises und die richtige Abfolge an einzuleitenden Schritten.
Da diese Fragen häufig als Laie nicht sehr leicht zu beantworten sind, entscheiden sich viele Immobilienbesitzer für einen seriösen Immobilienmakler aus Hannover, der den Verkauf begleitet. Wie muss also ein Vertrag mit einem Makler idealerweise aussehen?
Die Rechtsgrundlage für die Vermittlungstätigkeit eines Immobilienmaklers ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Dort heißt es sinngemäß: Der Immobilienmakler ist für die Vermittlung einer Gelegenheit für den Kauf oder die Miete einer Immobilie zuständig. Das Gesetz gibt nicht vor, dass dieser Vertrag schriftlich verfasst werden muss, sodass auch mündliche Absprachen möglich sind. Bei einem erfolgreichen Abschluss, erhält der Makler dann die vereinbarte Provision.
In den meisten Fällen treffen Immobilienbesitzer jedoch eine individuelle Vereinbarung mit dem Makler bezogen auf den Verkauf einer speziellen Immobilie. Diese Vereinbarung baut auf dem Maklerrecht auf und beinhaltet folgende Regelungen:
Das Bürgerliche Gesetzbuch hat eine sehr wandelnde Geschichte hinter sich. Seit mehr als 100 Jahren regelt es die fundamentalen Grundsätze, unter anderem den Maklervertrag. Die Paragrafen 652 bis 655 des BGB behandeln den „Märklervertrag“. An dieser Bezeichnung kann man gut das Alter des Gesetztes ablesen.
Nichtsdestotrotz dienen die Regelungen des BGS weiterhin als Grundgerüst für Immobilienverkäufer und Makler und dienen als Grundlage für eine erfolgreiche Zusammenarbeit.
Das Wort „Märkler“ steht für den Immobilienmakler und ist im heutigen Sprachgebrauch nicht mehr zu finden.
Die Maklertätigkeit wird im § 652 des BGB beschrieben. Dieser besagt, dass der Makler seinen Aufwand nicht vom Auftraggeber erstattet bekommt. Für eine anderweitige Abmachung empfiehlt sich daher die Schriftform. Die Vergütung für die Maklertätigkeit ist die sogenannte Maklerprovision. Hierbei handelt es sich um ein Erfolgshonorar, welches erst bei erfolgreichem Verkauf der Immobilie fällig wird.
In der Vergangenheit gab es unterschiedliche Regelungen, wer die entstehende Provision zu zahlen hat. Seit dem 23.12.2020 gilt jedoch ein neues Gesetz beim Verkauf von Immobilien. Es ist nun nicht mehr möglich, dass die Provision ausschließlich vom Käufer getragen wird. In der Regel findet daher eine Verteilung zu jeweils 50 Prozent zwischen Verkäufern und Käufern statt.
Wer ermittelt den verkehrswert einer Immobilie? - Antworten auf Seite
Das sogenannte Bestellerprinzip wurde im Frühjahr 2015 für die Vermittlung von Mietwohnungen eingeführt und besagt, dass derjenige, der den Makler bezahlt auch für dessen Provision aufkommen muss. Seither zahlen in ungefähr 98% aller Fälle die Vermieter die Maklergebühr.
Der § 653 des BGB gibt Informationen über den Lohn (Provision) des Maklers. Allerdings gibt es an dieser keine Formvorschriften zu beachten, sondern die Höhe der Provision soll sich an den marktüblichen Preisen und Gewohnheiten anpassen. Hier kommt es jeweils auf das entsprechende Bundesland an, in dem der Makler tätig werden soll. In Berlin liegt die marktübliche Provision bei ungefähr 7% vom Kaufpreis inklusive Mehrwertsteuer.
Es gibt von Seiten des Gesetzes keine klar formulierten Regelungen zum Thema Maklervertrag. Aufgrund dessen haben sich im Laufe der Zeit drei unterschiedliche Arten des Maklervertrages herauskristallisiert, die sich beim Verkauf von Immobilien etabliert haben.
Allerdings gilt eine Richtlinie für alle drei Arten gleichermaßen:
Unser Tipp an Sie:
In einem Erstgespräch mit einem potentiellen Immobilienmakler sollten Sie als Verkäufer direkt klarstellen, dass Sie noch keine Maklerleistung beauftragt haben und dass Sie keinerlei Verpflichtungen unterliegen!
Sie erkennen einen ehrlichen und erfahrenen Immobilienmakler meist daran, dass dieser bemüht sein wird, einen Alleinauftrag für den Verkauf der Immobilie zu erhalten. Der Alleinauftrag hat immer ein Ziel: nämlich der Verkauf der Immobilie. Der Immobilienmakler verpflichtet sich in dieser Form des Vertrages zur Erbringung dieser Leistung.
Wie wird der Wert einer immobilie berechnet? - die Antwort eines professionellen Maklers in unserem Artikel
Als Gegenleistung wird der Auftraggeber keinen weiteren Immobilienmakler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragen. Auch in diesem Falle ist die Provision erst bei einem erfolgreichen Verkauf zu zahlen. Es besteht für den Makler jedoch ein Provisionsanspruch, sofern er das Objekt innerhalb der festgelegten Vertragslaufzeit ermittelt und es zum Abschluss eines Kaufvertrages kommt.
Als Auftraggeber sind Sie jedoch nicht verpflichtet, den vom Makler ausfindig gemachten Kunden auch das Objekt zu verkaufen. Letztendlich behalten Sie weiterhin die letzte Entscheidungsgewalt.
Machen Sie sich im Voraus gut vertraut mit dem Auftreten des von Ihnen ausgewählten Immobilienmaklers. Schauen Sie sich seinen Internetauftritt an, lesen Sie Bewertungen und machen Sie sich Ihr eigenes Bild. Eine solch wichtige Entscheidung sollte nicht über das Knie gebrochen werden. Nehmen Sie sich genug Zeit und treffen Sie Ihre Entscheidung ganz in Ruhe. Gegebenenfalls können Sie auch andere Makler vergleichend betrachten und dann Ihre Entscheidung treffen, bevor Sie einen Maklervertrag unterzeichnen.
In diesem besonderen Fall des Alleinauftrags werden auch die eigenen Verkaufsaktivitäten seitens des Verkäufers untersagt. Es ist dem Verkäufer also nicht gestattet parallel auf eigene Faust nach einem potentiellen Käufer zu suchen. Der qualifizierte Alleinauftrag ist für den Makler ein besonderer Ansporn, denn er gibt ihm die Sicherheit, dass seine erfolgreichen Bemühungen am Ende zu der Provisionszahlung führen werden.
Einzelheiten zum widerrufsrecht Maklervertrag: Antworten auf Seite
Als Verkäufer können Sie in dieser Form des Maklervertrages eine Topleistung seitens des Immobilienmaklers erwarten. Der Makler wird während der Vertragslaufzeit alles ihm Mögliche unternehmen, damit die Immobilie verkauft wird. Er wird seine Pflichten gewissenhaft erfüllen und schnellstmöglich einen Käufer für das Objekt präsentieren. Jedoch gilt auch hier: Als Verkäufer müssen Sie auch bei dieser Art des Vertrages nicht zwingend verkaufen.
Gibt es keine anderweitige konkrete Vereinbarung, ist ein Maklervertrag auf unbestimmte Zeit gültig, kann aber jederzeit gekündigt werden. Die Kündigung sollte jedoch wirksam erklärt werden, um doppelte Provisionsansprüche zu vermeiden. Ist eine zeitliche Befristung vereinbart, müssen die Kündigungsfristen berücksichtigt werden.
Eine vermietete Wohnung zu verkaufen, stellt den Eigentümer vor besondere Herausforderungen. Häufig weigern sich Mieter auszuziehen und erschweren so den Verkaufsprozess. Für eine ganz bestimmte Käufergruppe ist es jedoch überhaupt nicht relevant, ob die Immobilie bewohnt ist oder nicht…
