Der Immobilienverkauf eines Grundstücks unterscheidet sich in der Herangehensweise und in einigen weiteren Punkten vom Haus- oder Wohnungsverkauf. Wie verkauft man ein Grundstück und wie sieht der Ablauf eines Grundstücksverkauf aus? Ihre WOHNLÖWE Immobilienmakler aus Hannover informieren:
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) garantiert jedem Eigentümer eines Grundstücks prinzipiell ein freies Nutzungsrecht. In der Praxis ist dieses jedoch erheblich eingeschränkt, da die öffentliche Hand in Flur- oder Liegenschaftskarten für sämtliche Grundstücke im Land verschiedene Nutzungsarten vorsieht oder vorschreibt. Deren Klärung markiert den Beginn des Ablaufs beim Grundstücksverkauf.
Wer ermittelt verkehrswert einer immobilie? - Antworten auf Seite
Die Nutzungsarten oder -möglichkeiten bestimmen zudem wesentlich den Wert eines Grundstücks. Als Gebäude- und Freiflächen zu Wohnzwecken oder für Industrie und Gewerbe ausgewiesene Grundstücke sind genau wie Betriebs- oder Landwirtschaftsflächen wertvoller als beispielsweise Waldflächen. Deswegen müssen Grundstücksverkäufer zunächst in Erfahrung bringen, welche Möglichkeiten oder erlaubten Nutzungen ihr Grundstück aktuell oder in Zukunft anzubieten hat.
Hier kann grob zwischen
• Bauland
• Rohbauland
• Bauerwartungsland und
• Acker- oder Brachland unterschieden werden.
Bauland erhält dabei genau wie ein bereits bebautes Grundstück den höchsten Status. Grundstücke mit alten Gebäuden eignen sich nach einem Abriss genau wie unbebaute Flächen zur Neubebauung. Fertiges Bauland ist in einem Bebauungsplan für die Bebauung bereits ausgewiesen oder die Baumöglichkeit ergibt sich aus der Lage in einem gebauten Gebiet. Ein Bau könnte unmittelbar nach der Grundstücksverkauf Abwicklung beginnen, da die Erschließung bereits erfolgt ist.
Rohbauland besitzt zwar bereits einen verbindlichen Ausweis als Bauland, ihm fehlt aber noch die notwendige Erschließung. Das bedeutet für einen Käufer nach der Grundstücksverkauf Abwicklung: Er muss jetzt die Erschließung erst beantragen, die Arbeiten der Kommune abwarten und zuletzt die Erschließungskosten von durchschnittlich 15.000 bis 20.000 Euro übernehmen. Bauerwartungsland ist ebenfalls unerschlossen und im Flächennutzungsplan lediglich in der Zukunft zur baulichen Nutzung vorgesehen. Ein konkreter Bebauungsplan fehlt noch.
Beides kommt beim Ablauf eines Grundstücksverkaufs im Rahmen der Wertermittlung zum Tragen – der zeitliche Aufschub bis zu einem möglichen Baubeginn und die zusätzlichen Kosten mindern den Verkaufspreis.
Sie sind ausschließlich zur landwirtschaftlichen Nutzung freigegeben. Das schränkt die Möglichkeiten beim Grundstücksverkauf stark ein und verlängert den Grundstück verkaufen Ablauf meist deutlich, da praktisch nur Landwirte aus der unmittelbaren Umgebung als Käufer infrage kommen.
Doch selbst explizit ausgewiesenes Bauland erfordert zumeist noch eine nähere Betrachtung zur Grundstücks- oder Immobilienbewertung und für die zielgerichtete Ansprache potenzieller Käufer.
Suchen Sie zur Wertermittlung einen Sachverständigen auf, berechnet Ihnen dieser für sein Wertgutachten ein Honorar von mindestens einigen Hundert Euro.
Für die meisten als Bauland ausgewiesenen Grundstücke existiert bereits ein qualifizierter Bebauungsplan. Das beschleunigt den Grundstücksverkauf Ablauf, denn dieser Bebauungsplan enthält sämtliche Möglichkeiten, aber auch Beschränkungen eines Objektes, das hier errichtet werden darf. Zum Beispiel:
Interessenten sehen auf den ersten Blick, ob das Grundstück zu ihrem Bauvorhaben passt. Ergibt sich hier nur die Bebauungsmöglichkeit mit einem Einfamilienhaus, suchen Sie später direkt nach einer Privatperson als Grundstückskäufer. Sind aber auch Mehrfamilienhäuser oder sogar Reihenhäuser erlaubt, werden eher Bauträger oder Projektentwickler zu potenziellen Interessenten für Ihr Grundstück.
Nicht immer liegt ein qualifizierter Bebauungsplan vor. Dann gelten zunächst die umliegenden Bebauungen als Orientierungspunkte. Fehlen diese aber ebenfalls, müssen Sie zunächst eine Bauvoranfrage mit verschiedenen Bebauungsvorschlägen beim Bauamt stellen. Werden diese genehmigt, gelten die Vorschläge für drei Jahre als verbindliche Bebauungsmöglichkeiten.
Das Verfahren dauert natürlich und verursacht Ihnen außerdem einige Kosten. Kommt Ihr Grundstück für einen Bauträger infrage, ist es aber sehr wahrscheinlich, dass der die Möglichkeiten solcher Immobilien mit einer Bauvoranfrage auf eigene Kosten auslotet.
Erst wenn diese Punkte im Vorfeld ausgelotet sind, können Sie zu einer Ermittlung des Grundstückswerts beziehungsweise zu einem marktgerechten Verkaufspreis kommen. Dabei helfen Ihnen Sachverständige oder erfahrene Grundstücksspezialisten wie unsere Makler. Hier bekommen Sie auch gleich Antworten auf Fragen wie diese: Warum Immobilienmakler oder welche Kosten beim Hausverkauf beziehungsweise Grundstücksverkauf muss ich einkalkulieren?
Weitere Kosten entstehen, wenn Sie Ihr Grundstück selbst vermarkten. Diese Ausgaben sparen Sie beim Service durch einen Makler. Hier ist die Immobilienbewertung genauso inklusive wie die professionelle Vermarktung und wertvolle Grundstücks- oder Hausverkauf Tipps für Verkäufer bis hin zum erfolgreichen Verkauf zum attraktiven Verkaufspreis. Erst dann wird eine einmalige Maklercourtage für sämtliche Leistungen fällig.
Im Falle eines Grundstücksverkaufs profitieren Sie dann zusätzlich von den sehr guten Kontakten eines Maklers innerhalb der Immobilienbranche. Er kennt viele Bauträger oder Projektentwickler und kann ihnen direkt Empfehlungen für neue Bauprojekte auf Ihrem Grundstück geben. Dabei nennt er dann auch gleich einen marktgerechten Verkaufspreis. Der bestimmt sich grundsätzlich durch diese Faktoren:
Zuletzt hat selbstverständlich genauso die allgemeine Grundstücksnachfrage beziehungsweise das Angebot vor Ort und in der Region einen Einfluss auf den Preis, den Sie beim Verkauf erzielen können.
Alle diese Informationen fließen anschließend im
für die Wertermittlung zusammen.
War das Grundstück ein Betriebsvermögen, ist der Gewinn beim Verkauf immer ein steuerpflichtiger Unternehmensgewinn.
Die anschließende Vermarktung kann allgemein oder durch direkte Angebote an private wie gewerbliche Bauherren erfolgen. Wieder besitzt der Service des Maklers einen Vorteil: Er hat bereits einige potenzielle Käufer in seiner Interessentendatenbank.
Überdurchschnittlich attraktive Grundstücke können zudem in einem Bieterverfahren verkauft werden. Bei diesem Verfahren beschleunigt sich der Grundstücksverkauf meist noch einmal, es maximiert aber in jedem Fall den Verkaufspreis – teilweise sogar über die Wertermittlung hinaus, gerade wenn Unternehmen hier den perfekten Platz für ein lukratives Immobilienprojekt sehen.
Sind Sie sich mit einem Käufer einig, folgen die letzten Schritte im Ablauf eines Grundstücksverkaufs. Dabei wird zunächst der Kaufvertrag vorbereitet und dann bei einem Notartermin mit der Beurkundung abgeschlossen. Die Kosten für den Notar übernimmt üblicherweise der Käufer.
Danach veranlassen Notare die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die dem Käufer sein neues Eigentum sichert. Eventuell folgt dann die Eintragung von Grundschulden, wenn er den Grundstückskauf finanziert hat. Vom Notar bekommt der Käufer nun außerdem eine Zahlungsaufforderung für den Kaufpreis.
Wie lange dauert ein hausverkauf im durchschnitt? - Antworten auf Seite
Sobald dieser beim Notar eingeht, erledigt er die letzten Formalitäten für den Eigentumsübergang des Grundstücks und sie erhalten schließlich die Kaufpreissumme auf Ihr Konto überwiesen.
In der Regel können Sie diesen Betrag in voller Höhe behalten. Allerdings wird eine Spekulationssteuer fällig, wenn Sie das Grundstück in weniger als zehn Jahren gekauft, verkauft und dabei einen Gewinn erzielt haben. Hier ist der komplette Gewinn abzüglich Werbungskosten zum individuellen Satz steuerpflichtig.
Was beachten beim Grundstücksverkauf? So geht es:
