Der Kauf und Verkauf einer Immobilie kann aus den verschiedensten Gründen erfolgen und ist meist situationsbezogen. Oftmals lastet auf den Immobilien zum Verkaufszeitpunkt noch eine Grundschuld oder sie sind mit einer Hypothek belastet. Ob Sie dieses Haus dann trotzdem erwerben können und was es zu beachten gibt, erfahren Sie im folgenden Artikel. Dieser gibt Informationen zu den folgenden Themen:
Die Grundschuld ist eine Ausprägung des Grundpfandrechts welches in § 1191 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt ist. Durch diese werden vertraglich festgelegte Forderungen abgesichert. Folgende Regelungen gelten:
Die Grundschuld kommt vor allem beim Thema Baufinanzierungen zum Tragen. Bauherren nehmen in den meisten Fällen einen Kredit auf, um das geplante Bauvorhaben realisieren zu können. Im Rahmen dieses Kredits wird das zu bauende Objekt dann meistens mit einer Grundschuld belastet, um folgende Vorteile zu erreichen:
Es besteht zwar die Möglichkeit, die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen, aber sie kann auch bestehen bleiben. Insbesondere wenn ein weiterer Kredit aufgenommen werden soll, ist dies von Vorteil.
Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht abhängig von der abgesicherten Forderung
Sie sind interessiert an dem Kauf eines Hauses in Hannover? Dann spielt das Thema für Sie wahrscheinlich eine große Rolle, da viele Immobilien noch mit einer Grundschuld belastet sind. Der Verkauf erfolgt meist situationsbedingt – sei es aufgrund von steigendem Alter, Scheidung oder plötzlicher Arbeitslosigkeit. Auch ein Wohnungsverkauf ist möglich, beispielsweise weil die Nebenkosten zu hoch werden und sich die Investition in ein neueres Objekt lohnt. Als Käufer müssen Sie daher wissen, welche Optionen es für den Kauf einer Immobilie mit Grundschuld gibt:
Welche Option für Sie in Frage kommt, hängt von verschiedenen Faktoren ab und kann daher nicht pauschal beantwortet werden. Wollen Sie beispielsweise nach dem Kauf der Immobilie noch einige Investitionen in die Renovierung stecken, kann es vorteilhaft sein die Grundschuld übertragen zu lassen.
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So profitieren Sie von möglichen günstigen Konditionen bei der Aufnahme eines weiteren Darlehens. Für das Verkaufen eines Hauses mit Grundschuld kann es besser sein, diese zu löschen, um die Verkaufschancen zu steigern. Die meisten Käufer ziehen es vor, eine Immobilie ohne die Belastung einer Grundschuld zu erwerben.
Damit es zur Löschung kommen kann, muss das entsprechende Darlehen zwangsläufig bereits getilgt sein. Andernfalls ist eine Löschung leider nicht möglich. Der Verkäufer der Immobilie muss hierzu eine sogenannte Löschbewilligung seitens des Kreditgebers beantragen, welche notariell beurkundet werden muss. Damit die Löschungsbewilligung Gültigkeit hat, muss Folgendes vorliegen: der Antrag auf Löschungsbewilligung, die Bewilligung als solches und die Zustimmung des Eigentümers des Grundstücks.
Meistens leitet der beauftragte Notar alle notwendigen Unterlagen an das Grundbuchamt direkt weiter. Dieses prüft dann die entsprechenden Dokumente und veranlasst eine Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch.
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Natürlich ist dieser Prozess auch mit Kosten für den Verkäufer verbunden, da sowohl Gebühren für das Grundbuchamt als auch für den Notar fällig werden. In welcher Höhe diese anfallen, hängt mit der Summe der Grundschuld zusammen. Ein Notar darf beispielsweise 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuld als Gebühr veranschlagen. Die Löschungsbewilligung selbst muss das Kreditinstitut kostenlos durchführen, da dies eine gesetzliche Verpflichtung ist. So können Sie ein Haus kaufen mit Grundschuld ohne Brief.
Hinweis: Als potentieller Käufer eines Hauses mit Grundschuld sollten Sie sich also hierüber intensiv Gedanken machen. Wenn Sie diese übernehmen, sparen Sie sich die Kosten für eine eventuelle Neueintragung der Grundschuld – und der Verkäufer erspart sich die Kosten der Löschung.
Wie bereits erwähnt, sind viele Häuser, welche zum Verkauf angeboten werden, noch mit einer Belastung versehen. Hierbei unterscheidet man dann zwischen einer Grundschuld mit bereits getilgten Kredit und einer Grundschuld, wo der Kredit noch weiter abbezahlt werden muss.
Sollten Sie sich als Käufer dafür entscheiden, eine Immobilie trotz laufenden Verbindlichkeiten zu kaufen, zahlen Sie den ausstehenden Betrag in der Regel direkt an den jeweiligen Kreditgeber. Dadurch werden die offenen Forderungen direkt getilgt und alles was bleibt ist die eingetragene Grundschuld. Sie sind dann in der Lage, einen neuen Kredit bei dem entsprechenden Institut aufnehmen zu können. Insbesondere für Renovierungs- und Sanierungsarbeiten am neu erworbenen Objekt kann dies sinnvoll sein.
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Sie haben als Käufer jedoch auch die Möglichkeit, den bestehenden Baukredit zu übernehmen. Vergleichen Sie also die aktuellen Angebote mit dem bestehenden Vertrag und wählen Sie die zinsgünstigere Variante.
Natürlich muss hier die jeweilige Bank noch ihre Zustimmung zur Übernahme erteilen – diese wird in den meisten Fällen direkt vom beauftragten Notar eingeholt. Es macht jedoch Sinn, wenn sich bereits im Vorfeld beide Vertragsparteien – also Käufer und Verkäufer – mit dem entsprechenden Kreditinstitut in Verbindung setzen um alle Formalien abzuklären.
Der Kauf und Verkauf eines Hauses mit Grundschuld ist bedenkenlos umsetzbar. Im Vorfeld sollte jedoch genau geprüft werden, welcher der genannten Optionen am meisten Sinn ergibt. Allerdings sind lastfreie Immobilien auf dem Markt immer beliebter als welche, die noch mit einer Grundschuld belastet sind. Dadurch ist der Verkauf eines Hauses mit Grundschuld häufig sehr zeitaufwendig und kompliziert.
